Publicado em 26 outubro 2026

Apartamento novo ou antigo em Kinshasa: o que escolher em 2026

Apartamento novo ou antigo em Kinshasa: o que escolher em 2026

Um apartamento novo em Kinshasa custa mais do que um apartamento antigo na mesma zona. Segundo Mbote (janeiro de 2026), a diferença é de 15% a 30%. A verdadeira questão diz, portanto, respeito a quanto paga este suplemento e se é do seu interesse. Para responder, é necessário comparar ponto por ponto as duas opções: preço, serviços de construção, encargos, reparações, garantias, financiamento e revenda. Encontrará então uma lista de verificação para cada caso.

O preço: quanto custa um apartamento novo em Kinshasa

Comecemos pelos números do mercado. Segundo Mbote (Janeiro de 2026), o preço médio de um apartamento em Kinshasa é de cerca de 90.000 dólares, e o preço médio é de cerca de 120.000 dólares. O preço mediano do metro quadrado na cidade é de 1.300 dólares, com uma média de 1.750 dólares. Mas as diferenças entre os bairros são enormes. Em Matete, Masina, Ndjili ou Kimbanseke, estamos a falar de 700 dólares por metro quadrado. Em Gombe e em certas partes de Ngaliema, ultrapassa os 5.500 dólares por metro quadrado.

O site theafricanvestor (setembro de 2026) dá ordens de grandeza aproximadas para os bairros mais procurados: Gombe, as melhores zonas de Ngaliema, Mont Fleury e Ma Campagne custam cerca de 5.000 a 6.000 dólares por metro quadrado. Os anúncios de Gombe mostram uma realidade mais variada: para seis apartamentos cuja área foi indicada (2024 a 2026), o preço pedido variou entre aproximadamente 1.700 dólares e 6.250 dólares por m², a maioria entre 3.200 e 4.300 dólares. Imóveis antigos ou imóveis a renovar estão na parte inferior desta faixa.

A estes preços acrescem os custos de aquisição. Segundo Mbote, são necessários mais 10% a 13% do que o preço de um apartamento standard. Mbote não cita uma fonte precisa: estes números são indicações, não regras. A principal taxa oficial é a taxa de registo de 3% do valor de avaliação, segundo o Ministério dos Assuntos Fundiários, a que acresce a escritura notarial, a avaliação, a nova certidão e, quando aplicável, o advogado.

Em edifícios novos, o preço é definido pelo promotor. No primeiro caso, é negociado com o vendedor. Um exemplo de um anúncio publicado na Mediacongo em maio de 2026 oferecia um apartamento de 3 quartos em La Gombe, no Alto Comando, por 850 mil dólares. Este tipo de preço mostra que a qualidade da construção e a localização pesam mais do que a idade do imóvel.

Apontar	Apartamento novo	Apartamento antigo
Preço	15% a 30% mais caro segundo Mbote	Mais barato na mesma zona
Negociação	Preço definido pelo promotor	Preço discutido com o vendedor
Pagamento	Muitas vezes faseado durante a construção	Muitas vezes pago de uma só vez
Obra a planear	Pouco ou nada no início	Por vezes importante
Serviços de construção	Pensado desde o design	Varia consoante o edifício

O que paga o suplemento: eletricidade, água e serviços

Em Kinshasa, a diferença entre o novo e o antigo é especialmente visível diariamente. As falhas de energia e os problemas de água são comuns. Um novo edifício pode ser concebido para resolver isto desde o início.

Tomemos o exemplo de Zarina Résidence, um projeto Safricode em La Gombe. O complexo de 15 andares fornece energia de emergência 24 horas por dia a todo o complexo e reserva de água. Dispõe ainda de piscinas para adultos e crianças, ginásio, sauna, pista de jogging, parque infantil, creche, salão de festas e esplanada no último piso.

Num edifício antigo, estes serviços existem por vezes, mas raramente todos ao mesmo tempo. Tem que verificar no local. O gerador funciona mesmo? Quem paga o combustível? A água chega a todos os pisos? Estes detalhes mudam a vida e o orçamento.

Mudanças de equipamento de um projeto Safricode para outro. Zenith Residence, em Gombe, e Éminence Towers, em Ngaliema, anunciam por exemplo gerador, água e electricidade 24 horas por dia e segurança permanente. Solicite a ficha de informação detalhada do projeto que lhe interessa.

Encargos e reparações: o custo ao longo do tempo

O preço de compra é apenas uma parte da história. Também precisa de pensar sobre quanto pagará a cada ano.

No antigo: Um apartamento antigo requer, geralmente, obras. A canalização, a electricidade, a impermeabilização do telhado ou a pintura podem necessitar de ser refeitas. Estas despesas ocorrem geralmente nos primeiros anos. Faça com que o imóvel seja vistoriado por um profissional antes de assinar e peça um orçamento da obra.

No novo: Um apartamento novo requer poucas reparações inicialmente. Por outro lado, um edifício com muitos serviços (piscina, ginásio, electricidade de emergência, segurança) tem encargos mais elevados. Estas taxas pagam a manutenção, combustível e pessoal. O combustível pesa muito: o gasóleo custa 2.635 francos congoleses por litro em Kinshasa desde 16 de abril de 2026, ou cerca de 1,16 dólares. Não existe uma tabela pública de encargos em Kinshasa: pergunte sempre ao promotor, por escrito, o valor estimado dos encargos mensais para o seu lote antes de comprar.

Em ambos os casos, tire dúvidas sobre a gestão do edifício: quem trata da manutenção, como são distribuídas as despesas e como são tomadas as decisões entre os proprietários. A lei da terra de 1973 prevê que as despesas comuns sejam repartidas proporcionalmente à parte de cada pessoa, e um regulamento de co-propriedade assinado pelos proprietários estabelece os detalhes. Peça para ler.

Garantias e documentos

Este é um ponto em que o novo e o antigo são muito diferentes.

Ao comprar algo novo a um promotor imobiliário, assina um contrato que descreve o imóvel, o preço, o prazo de pagamento e a data de entrega. O contrato deve também especificar o que acontece em caso de atraso ou defeito após a entrega. A RDC não tem uma lei especial sobre vendas em planta, como a VEFA em França: o contrato é, portanto, a sua principal protecção. Anote as penalizações por atraso, as condições de reembolso, o título que vai receber e a data em que o vai receber.

Quando compra um antigo, está a lidar com um proprietário. O mais importante é verificar o título de propriedade e a inexistência de disputa pelo imóvel. Na RDC, apenas o certificado de registo é autêntico: a caderneta do proprietário ou um simples ato de venda entre particulares não é um título. Faça com que a certidão seja verificada no Registo Predial, com eventuais hipotecas. Um apartamento antigo sem documentos claros é um risco sério, mesmo com um bom preço.

Em ambos os casos, faça com que os documentos sejam verificados por um notário ou advogado antes de pagar o que quer que seja. A venda deverá também passar por escritura notarial para que seja emitida a nova certidão em seu nome.

Financiamento: pague a pronto ou a prestações

Em Kinshasa, poucos compradores utilizam o crédito bancário. De acordo com Mbote, os compradores estrangeiros pagam frequentemente 70% a 100% do preço adiantado porque os empréstimos à habitação são muito limitados.

O contexto muda um pouco. O Banco Central do Congo baixou a sua taxa diretora de 13,5% para 12,5% a 17 de julho de 2026, segundo Capmad. Mas o mesmo artigo especifica que a queda ainda não foi totalmente transmitida às taxas bancárias, e o Banco Central manteve essa taxa em 12,5% a 8 de outubro de 2026. Os empréstimos imobiliários duram geralmente no máximo 10 anos, com taxas de cerca de 12% ao ano, na melhor das hipóteses. O crédito bancário total atingiu os 11,3 mil milhões de dólares no final de junho de 2026, segundo a Mediacongo.

É aqui que o novo tem uma vantagem prática. Um promotor geralmente oferece pagamento parcelado durante a construção. Um anúncio publicado na Mediacongo em julho de 2026 para novos apartamentos de 2 a 4 quartos em La Gombe (197 a 277 m², vista rio), por exemplo, solicitava um depósito de 60%, depois 40% em 6 meses, com entrega prevista para dezembro de 2026. No antigo, o vendedor geralmente espera o pagamento total no momento da subscrição.

Na Safricode é geralmente necessário um depósito de cerca de 30% para um projeto em construção e depois um saldo pago de forma faseada. A Safricode assinou também uma parceria com a EquityBCDC a 8 de setembro de 2026 para facilitar o financiamento dos seus clientes, incluindo os da diáspora. As condições exatas mudam consoante o projeto: pergunte à equipa comercial através do WhatsApp +243 991 977 779 ou em info@safricode.com.

Revenda e aluguer

Um bem é também escolhido para o futuro. Duas questões são importantes. O imóvel será facilmente arrendado? E vai revender por um bom preço?

De acordo com o theafricanvestor (setembro de 2026), as rendas de moradias e villas de alto padrão em Gombe e nas melhores áreas de Ngaliema variam entre 3.000 e 10.000 dólares por mês, e Knight Frank (2026/27) cita 4.000 dólares ou mais para um apartamento de 2 a 3 quartos de alto padrão. O rendimento bruto é de cerca de 6% em Gombe, de acordo com o theafricanvestor, e de 7% para as casas de gama alta, de acordo com a Knight Frank. Pode aproximar-se dos 12% em bairros intermédios bem localizados, segundo o theafricanvestor e o Numbeo. Vários guias estimam também que os preços aumentaram nos últimos anos em Gombe, Ngaliema e Limete, mas nenhuma estatística oficial mede isso. Estas são estimativas, não promessas.

Um novo apartamento num edifício bem equipado atrai mais facilmente inquilinos e empresas expatriadas. Também mantém melhor o seu valor durante os primeiros anos. Um apartamento antigo pode oferecer um melhor retorno se o comprar mais barato e o renovar bem, mas exige mais trabalho e mais cautela.

Para fazer os seus próprios cálculos, utilize a nossa calculadora de rentabilidade imobiliária e leia o nosso guia Comprar para arrendar em Kinshasa: o cálculo a fazer antes de investir.

Qual o perfil para que escolha

Novo é geralmente adequado se você:

1. quer viver sem trabalhar;
2. viver no estrangeiro e não poder acompanhar um projeto de remodelação;
3. prefira parcelar durante a construção;
4. procure um imóvel que seja fácil de arrendar a expatriados ou empresas.

O primeiro é geralmente adequado se:

1. ter um orçamento mais apertado;
2. estão no local e podem gerir o trabalho;
3. querem um bairro específico onde não haja nenhum programa novo;
4. pode pagar em dinheiro e negociar.

Checklist antes de comprar

Para um novo apartamento

1. Confira os projetos já entregues pelo promotor. O Safricode, criado em 2014, indica 130 projetos construídos e entregues e 30 em curso.
2. Leia o contrato: preço, calendário de pagamento, data de entrega, penalizações por atraso.
3. Solicite a lista exata dos equipamentos e serviços incluídos.
4. Solicite uma estimativa de cobranças mensais.
5. Faça com que o contrato seja verificado por um notário ou advogado.

Para um apartamento antigo

1. Verifique o título de propriedade e a ausência de litígio.
2. Mande inspecionar a eletricidade, a canalização, o telhado e a impermeabilização.
3. Solicite um orçamento para a obra necessária.
4. Verifique a eletricidade de emergência, a água e a segurança do edifício.
5. Acrescente ao seu orçamento os custos de aquisição (10% a 13% segundo Mbote) e o custo da obra.

Para ir mais longe, leia também os nossos guias sobre os preços dos apartamentos em Kinshasa em 2026, a compra em planta, imóveis de luxo e como investir em imóveis em Kinshasa.

Perguntas frequentes

Porque é que um apartamento novo custa mais?

Segundo Mbote (Janeiro de 2026), os edifícios novos custam mais 15% a 30% do que os antigos nos mesmos bairros. Este suplemento paga uma construção recente, serviços pensados ​​desde a conceção (eletricidade de emergência, reserva de água, segurança) e poucas obras nos primeiros anos. Muitas vezes também permite pagar em várias prestações.

Os encargos são mais elevados nos edifícios novos?

Muitas vezes sim, quando o edifício dispõe de vários serviços como piscina, ginásio ou fornecimento de energia de emergência. Em troca, as reparações são raras no início. Não existe escala pública: peça sempre por escrito o valor estimado dos encargos antes de assinar.

É possível pagar um apartamento novo a prestações?

Sim, é comum entre os promotores em Kinshasa. Por exemplo, um anúncio da Mediacongo de julho de 2026 pedia um depósito de 60% e depois 40% ao longo de 6 meses, e a Safricode geralmente pede um depósito de cerca de 30% e depois um saldo pago de forma faseada. As condições variam consoante o projeto, devendo o contrato ser verificado por notário ou advogado. Para saber mais, leia o nosso guia Compra de apartamento a prestações em Kinshasa.

Um apartamento antigo é uma má escolha?

Não. Um apartamento antigo, bem localizado, com documentação clara e obras bem concebidas, pode ser uma boa compra. Simplesmente pede mais cheques e um orçamento para a reforma.

O seu próximo passo

O novo custa mais, mas poupa-lhe trabalho, oferece-lhe serviços adaptados à vida em Kinshasa e permite-lhe muitas vezes pagar em várias prestações. O antigo pode ser mais barato, desde que verifique cuidadosamente a documentação e o estado do imóvel. Compare com calma e tenha sempre os documentos revistos por um profissional.

Fontes

• Mbote, “Quanto custa um apartamento em Kinshasa em 2026”, 25 de janeiro de 2026
• theafricanvestor, “Melhores áreas para comprar propriedades em Kinshasa (2026)”, atualizado em 21 de setembro de 2026
• Capmad, redução da taxa diretora do Banco Central do Congo, 21 de julho de 2026
• Mediacongo, empréstimos bancários no final de junho de 2026
• Mediacongo, apartamento de 3 quartos em La Gombe por 850.000 dólares (8 de maio de 2026)
• Mediacongo, apartamentos T2 a T4 com vista rio (12 de Julho de 2026)
• Alain Realty, apartamento de 240 m² perto de Pullman
• expat.com, apartamentos para venda na RDC (consultado em outubro de 2026)
• zwandako, apartamentos para venda em La Gombe (2026)
• Knight Frank, “Relatório sobre África 2026/27”
• Numbeo, investimento imobiliário em Kinshasa (agosto de 2026)
• Financial Afrik, o Banco Central mantém a sua taxa básica (11 de outubro de 2026)
• CAHF, financiamento à habitação na RDC
• Ministério dos Assuntos Fundiários, tabela de taxas de transferência
• Lei n.º 73/021, de 20 de Julho de 1973, relativa ao regime geral dos bens
• Departamento de Estado dos EUA, clima de investimento na RDC (2023), certificado de registo
• Mediacongo, aumento dos preços dos combustíveis (17 de abril de 2026)
• actualite.cd, parceria EquityBCDC e Safricode (8 de setembro de 2026)
• Safricode, participação no KBM Kolwezi (condições de pagamento)
• Safricode, Zenith Residence
• Safricode, Éminence Towers
• Safricode, Zarina Résidence
• Safricode, Sobre